1. 什麼是第二間房屋貸款成數？
所謂「貸款成數」，指的是銀行願意根據房屋鑑估值或成交價提供的貸款比例。以第二間房屋來說，因為借款人已有第一間房屋的貸款紀錄，銀行通常會視其為「非首購族」，因此貸款成數可能會有所限制。一般而言，台灣的銀行對於首購族的貸款成數可達8成至9成，但第二間房屋的貸款成數通常落在6成至7成，視個人條件與銀行政策而定。
第二間房屋的貸款成數之所以較低，主要與銀行的風險控管有關。當您名下已有房貸，銀行會評估您的還款能力與負債比例，這直接影響到最終的貸款額度。因此，若想了解具體能貸幾成，必須先清楚自身的財務狀況與銀行的審核標準。
2. 影響第二間房屋貸款成數的因素
2.1 個人信用與收入狀況
個人信用評分是銀行審核貸款申請時的重要指標。如果您的信用紀錄良好，例如從未有過逾期還款的情況，銀行可能會給予較高的貸款成數，通常可達7成甚至更高。相反，若信用紀錄不佳，貸款成數可能被壓縮至5成以下。
收入穩定性同樣至關重要。銀行會要求您提交近期的薪資單或所得證明，若您有固定且高額的收入，貸款成數自然有提升空間。對於自營商或自由工作者來說，提供完整的稅務申報資料將有助於說服銀行提高貸款額度。
2.2 房屋類型與地段
不同類型的房屋，例如公寓、透天厝或電梯大樓，其貸款成數也會有所差異。一般來說，位於都市精華區的房屋因市場流通性高，銀行願意提供的貸款成數較高，可能接近7成。反之，若是鄉村地區的老舊房屋，因變現能力較差，貸款成數可能僅有5成至6成。
此外，若第二間房屋屬於預售屋，銀行通常會採取分階段放款，完工後的貸款成數才會達到最終標準。因此，購屋前應先確認房屋性質與地段對貸款的影響。
3. 銀行政策與政府法規的影響
台灣的中央銀行與金管會對房貸市場有明確的規範，尤其針對非首購族的第二間房屋貸款，近年來政策趨於保守。例如，根據目前的規定，第二間房屋的貸款成數上限通常被限制在7成，且部分銀行可能進一步調低至6成，以避免房市過熱。
值得注意的是，若您選擇的房屋位於特定管制區域，例如台北市的高價住宅區，貸款成數可能受到更嚴格的限制。這是因為政府希望透過貸款政策的調整，抑制投機性買房行為。因此，在申請貸款前，建議先查詢目標區域的最新政策。
4. 如何計算第二間房屋的貸款金額？
假設您看中一間價值1000萬元的房屋，銀行鑑估值為900萬元，而貸款成數為6成，則可貸金額為900萬 × 60% = 540萬元。若貸款成數提高至7成，則可貸金額為900萬 × 70% = 630萬元。這個簡單的公式能幫助您快速估算貸款額度。
然而，實際情況可能因銀行的內部評估而有所不同。例如，部分銀行會參考您的負債收入比（DTI），若超過一定標準（如50%），即使房屋條件優良，貸款成數也可能被調降。因此，建議在申貸前與銀行專員充分溝通，確認具體數字。
5. 如何提升第二間房屋的貸款成數？
5.1 增加擔保品或保證人
若您的財務條件不足以說服銀行提高貸款成數，提供額外的擔保品是一個可行方法。例如，將名下其他不動產作為抵押，或請信用良好的親友擔任保證人，都可能讓銀行願意將貸款成數提升至7成以上。
不過，增加擔保品也意味著風險上升，若無法按時還款，抵押物可能被銀行沒收。因此，務必謹慎評估自身的還款能力，避免過度負債。
5.2 選擇適合的銀行與貸款方案
不同銀行的貸款政策差異頗大，有些銀行針對優質客戶提供更高的貸款成數，甚至可能接近8成。例如，部分公股銀行或地方型銀行為了吸引客戶，會推出較寬鬆的條件。建議您多比較幾家銀行的方案，並與貸款專員洽談，爭取最佳條件。
此外，若您的職業屬於高收入族群（如醫師、律師），某些銀行可能提供專屬優惠，提升貸款成數的可能性也隨之增加。
6. 實際案例分析
以李先生為例，他計劃購入第二間房屋，房屋總價為1200萬元，位於台中市區。經銀行評估，他的信用良好，年收入約300萬元，負債比約30%。最終，銀行核准的貸款成數為7成，貸款金額達840萬元。若他選擇鄉村地區的房屋，貸款成數可能降至6成，僅能貸720萬元。
另一案例是陳小姐，她名下已有一間房貸，負債比高達60%。雖然她看中的房屋位於台北市，但因負債過高，銀行僅願提供5成貸款成數，貸款金額大幅縮減。這顯示個人財務狀況與房屋地段對貸款成數的雙重影響。
7. 申請第二間房屋貸款的注意事項
首先，準備完整的財力證明至關重要，包括薪資單、存款證明與不動產資料，這些都能增加銀行的信任度。其次，注意貸款利率，第二間房屋的利率通常略高於首購貸款，可能落在2%至3%之間，需計算長期還款成本。
最後，建議在申貸前諮詢專業房貸顧問，針對您的條件量身打造申請策略。如此一來，不僅能提高貸款成數，還能避免不必要的麻煩。
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